על אף ההכרזה על סיומה הקרב, תמ"א 38 נמנית בין הפרוייקטים המרכזיים בתהליך ההתחדשות העירונית בערים השונות בארץ – ובפרט בתל אביב. מהם עיקרי התוכנית וכיצד היא תורמת לשיפור פני העיר ולאיכות חיי התושבים בה? בכתבה הבאה
עומר רגב
ההיסטוריה של מדינת ישראל רצופה עליות וזינוקים חדים בגודל האוכלוסייה. בתקופה שבה הייתה המדינה צעירה, הושם הדגש בעיקר על בנייה רחבה ומהירה ופחות על איכותה, ואם היה למבנה גג וניתו היה לשכן בו דיירים – הפרויקט עמד בדרישות.
גם בתל אביב היה המצב דומה. שיכונים רבים נבנו בשנות החמישים, השישים והשבעים – כאלו שסיפקו את הצורך בבנייה מהירה למגורים, ותו לא. אחת מהבעיות המרכזיות שהמדינה הבחינה בהן בסוף שנות השבעים הייתה שלמרות היותה של ישראל ממוקמת על השבר הסורי אפריקני ומועדת להיות מוקד לרעידות אדמה הרסניות – לא היה קיים תקן כלשהו בבנייה הנוגע לנושא ויהפוך אותה לעמידה יחסית מפני פגיעה שכזו. תקן זה נכתב רק בשנת 1980 רק שעד לשנה זו, הוקמו בניינים ושיכונים שלמים שלא עמדו בתקן. כדי לתת מענה הולם, הוקמה תוכנית תמ"א 38 בתל אביב אשר מטרתה להפוך את אותם המבנים הישנים לראויים – ובפרט לבטוחים יותר, למגורים. הנה כל מה שכדאי לדעת עליה.
מה הקשר בין תמ"א 38 להתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית משמעותה כלל הפרויקטים שמטרתם לטפל בבנייה צפופה במרכזי הערים ולשדרגה לרווחת הדיירים. אם ניקח את תל אביב כדוגמה, הבנייה בשטח העיר עצמה רוויה – כמעט ואין מגרשים פנויים לבנייה חדשה בעיר ולצד זאת, ישנן לא מעט שכונות ותיקות שהבנייה בהן משקפת הלך רוח אשר עבר מן העולם. שכונות אלו אף מצויות בסכנה רבה במידה ותתרחש רעידת אדמה בתל אביב שכן המבנים אינם מחוזקים דיה כנגד מצב שכזה ועלולים לקרוס על יושביהם.
בנוסף, גם אותם הבניינים שנבנו לפני מלחמת המפרץ בשנת 1990 מהווים בעיה מאחר ואינם מצויידים בממ"ד. בעוד שסגנון הלחימה של ימינו, אשר השתנה אף הוא לאורך השנים, מחייב הגעה מהירה למרחב המוגן – הגעה שאינה אפשרית כאשר מדובר במקלט ציבורי ברחוב ואפילו בכזה השייך לבניין כולו בקומה תת קרקעית, קיימת חשיבות בקיומו של אחד תקני ובטיחותי.
פרויקט תמ"א 38 שהוא תוכנית מתאר ארצית, מתייחס בעיקר לסוגיות מימון הפרויקטים לשדרוג המבנים הקיימים. התוכנית מציעה הטבות כספיות והיתרי בנייה מוגדלים לדיירים וליזמים לצורך שדרוג המבנים הקיימים. יחד עם זאת, התגלו עם השנים כמה בעיות עם התוכנית: ראשית, דיירים רבים החלו לראות בה אמצעי לשדרוג ערך דירותיהם, ללא תלות ברמת בטיחות המבנה. שנית, תוכניות תמ"א 38 העניקו פטור מתשלום היטל השבחה אשר מגיע לעיריות אך ביקשו מאלו להיות הגוף שיאשר את התוכניות. כלומר, נוצר מצב שבו קיים ניגוד אינטרסים של העירייה – מצד אחד הפסד כספי ההשבחה ומאידך, הכוח למנוע אישור לתוכנית תמ"א 38. לבסוף, תוכניות תמ"א 38 אינן לוקחות בחשבון את המשמעויות הנלוות לביצוע הפרויקטים: דירות רבות משמעותן אוכלוסייה גדולה יותר אשר מובילה בתורה לצורך מוגדל גם באזורי מסחר ושירותים, תשתיות, גנים ציבוריים וכדומה.
סוג נוסף של תוכנית להתחדשות עירונית היא תוכנית הרובעים אשר קובעת אופי מסוים לכל רובע בעיר ומעניקה אף היא הטבות וכן הגבלות וכללים כיצד יש לטייב את בנייני הרובע. במסגרת תוכנית הרובעים אפשר גם ליישם תוכניות פינוי בינוי אשר דומות במהותן לתמ"א 38/2 אך בתנאים מעט שונים: ניתן להקיף מתחם שלם של בניינים ולא רק בניין בודד, מגבלות שיפור התנאים לדיירים (הגדלת הדירה) וליזמים (הגדלת מספר הדירות הפנויות למכירה) רופפות יותר ובניגוד לתמ"א, חל פטור מתשלום היטל השבחה לעירייה ובמקום זאת, ההיטל קיים ועל היזם לשלמו.
סטטוס התמ"א בתל אביב
תמ"א 38 עברה מספר גלגולים עם הזמן. תמ"א 38/2, לדוגמה, היא תוספת שלפיה ניתן להחליט שבמקום חיזוק מבנה קיים, תתאפשר הקמת תוכנית פינוי בינוי – הריסת מבנה קיים ובניית אחד חדש במקומו. תוכנית זו מתחרה עם תוכנית הרובעים של עיריית תל אביב שבה ניתן להכריז על בניינים, המיועדים לשיקום או לבנייה מחודשת, וליישמה לא רק על בניין אחד אלא גם בשכונה שלמה.
כיום, הוכרז על סיומה של תכנית התמ"א 38 כבר מאוקטובר 2022. עיריות יכולות להגיש בקשה לוועדה המחוזית מתוקף סעיף 23 ולהאריך את תוקפה בהתאם לכללים והתנאים שהן קובעות ותל אביב נמנית בין אלו שבחרו לעשות זאת – בהתאם לתוכנית הרבעים. למרות הליכי האישור הסבוכים והארוכים של תוכניות הפינוי בינוי ביחס לאלו שנדרשו בתמ"א 38, על הנייר, הסרת ניגוד האינטרסים יכולה לקדם משמעותית פרויקטים מסוג זה, בשעה שבתל אביב רק כשליש מאלו שהוגשו לאישור במסגרת תמ"א 38 אכן אושרו בסופו של דבר. פינוי בינוי בתל אביב אמנם מצריך מהיזמים לשלם את היטל ההשבחה אך ההיתכנות הכלכלית גם היא גבוהה יותר עקב היותו של הפרוייקט מותיר את היזם עם יותר דירות חדשות למכירה.
תמ"א 38 בתל אביב עתידה להסתיים בקרוב, אולם למשך חמש השנים הבאות, לכל הפחות, סוג כזה או אחר של פרויקטים הנוגעים בהתחדשות עירונית ומאפשרים לשדרג מבנים ישנים קיימים, או לחלופין לבנות חדשים תחתם כך שיהיו מוגנים מפני רעידות אדמה או התקפות טילים – צפוי להישאר, בכפוף לתוכנית הרובעים.
