מה זה היטל השבחה ואיך הוא קשור להתחדשות עירונית?

הכרעה משפטית שהתקבלה לאחרונה בנושא היטלי השבחה משפיעה על עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב. בואו נבין במה מדובר

רז מור

התחדשות עירונית, תחום שמעורר ממילא עניין וביקוש עצומים, עומד לאחרונה במרכזה של טלטלה משפטית-עסקית מרתקת.

בית המשפט לעניינים מנהליים פסק בתחילת 2024, כי עיריית תל אביב לא תוכל לגבות היטל השבחה על מכירת דירות בבניינים שעברו תמ"א 38. בעקבות החלטה זו, שמאי מכריע קבע בתיק אחר כי עיריית תל אביב לא תוכל לגבות היטל השבחה גם בגין הוצאת היתר לביצוע תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה מחדש מבנים). אלה הן חדשות מצוינות ליזמים ולדיירים – ומן הסתם פחות מעודדות מבחינתה של עיריית תל אביב שצפויה לאבד הכנסות במיליארדי שקלים. סביר להניח גם כי התקדים שנקבע, לא יישאר רק בגבולות העיר הגדולה. בכתבה זאת ננסה להבין מהו אם כן היטל השבחה ואיך ההחלטות המשפטיות האחרונות עשויות להשפיע על פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב .

מה זה היטל השבחה?

על פי דו"ח התחדשות עירונית ל-2022, ענף ההתחדשות העירונית צומח בקצב הגבוה ביותר בתחום הדיור בישראל והיה אחראי כבר לפני שנתיים על יותר מ-30% מהיתרי הבנייה במדינה. לפי הדו"ח שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2022 תוכננו במחוז תל אביב בלבד 48 פרויקטים של התחדשות עירונית, שאמורים להוסיף לעיר כ-26 אלף דירות.

שטף בנייה שכזה לא יכול להתקיים ללא מעורבות עמוקה של הרשות המקומית, במקרה זה עיריית תל אביב. כאן נכנס לתמונה היטל ההשבחה, תשלום שהרשות גובה מבעלי הנכסים לאחר שהוועדה המקומית אישרה תוכנית שהביאה לעלייה בערך הדירות.

אם לדוגמא הוועדה אישרה פרויקט של בינוי-פינוי בתל אביב, שיהפוך בניין מגורים בן 4 קומות ו-11 דירות למגדל עם 8 קומות ו-23 דירות, ברור שהיזמים  והדיירים צפויים להרוויח מעליית שווי הנכסים.

במצב כזה מחושב היטל השבחה עוד במועד אישור הפרויקט, מתוך מחשבה שישולם במועד מכירת הנכס.  ברוב המקרים, סכום ההיטל יהיה כמחצית משווי ההשבחה. עם זאת, במקרים חריגים מסוימים יינתן פטור מהיטל ההשבחה.

אחד מאותם חריגים היא תוכנית תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שכוללת פטור כמעט גורף פטור מהיטל השבחה.

איך זה משפיע על הרשות המקומית ובעלי הנכסים

כאשר הובאו לאישור תוכניות תמ"א ברובעים 3  ו-4 בתל אביב, העירייה ביקשה כי יינתן לה אישור לגבות היטל השבחה. אך כפי שצוין בתחילת הכתבה, בראשית השנה קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי ברובעים אלו יש להעדיף את הפטור הניתן מתוקף תוכנית תמ"א 38.

רובע 3 בתל אביב, למתעניינים, תחום בין הרחובות בוגרשוב ומרמורק מדרום, רחוב אוסישקין בצפון, הירקון במערב ואבן גבירול ממזרח. רובע 4 תחום בין שדרות שאול המלך מדרום, נחל הירקון מצפון, רחוב אבן גבירול ממערב ונתיבי איילון ממזרח.

מדובר כמובן בחדשות מצוינות לבעלי הדירות בפרויקטים ברובעים אלו, שעשויים לחסוך בעקבות הפסיקה מאות אלפי שקלים, שהעירייה התכוונה לדרוש מהם או כבר דרשה כהיטל השבחה.  בעלי נכסים שקיבלו שומת היטל השבחה מהעירייה, יוכלו לערער עליה ולהשתמש בפסיקה כבסיס איתן לערעור. ההחלטה צפויה להשפיע גם על בעלי דירות שעדיין לא החלו בהליכים למכירת דירותיהם, אם וכאשר יצומצם או יבוטל היטל ההשבחה שיוטל עליהם.

לפסיקה צפויות השלכות גם על פרויקטים של התחדשות עירונית בערים נוספות, הנמצאות במצב דומה לתל אביב. בין הערים הללו ניתן למנות את רמת גן, רמת השרון וחיפה. בגבעתיים, למשל, כבר נתגלעו מחלוקות בין תושבי העיר לבין העירייה, לאחר שהעירייה דרשה היטלי השבחה שאינם מתחשבים בזכויות שניתנו לתושבים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.

סיכום

הפסיקה בנושא הגבייה של היטל ההשבחה, חשוב להדגיש, אינה סופית וסכומי הכסף שמונחים על הכף מבטיחים כי כל הצדדים יילחמו עד הסוף. בכל מקרה, קשה להעריך בשלב זה האם במסגרת מאבקן, ינקטו הרשויות המקומיות בצעדים לצמצום או עיכוב היתרי בנייה של פרויקטים תמ"א 38 שעדיין לא הושלמו. אם ינקטו בצעדים כאלה נגד היזמים, הדבר עלול להוביל להקטנת היצע הדירות, פגיעה בנגישות לדיור ואולי אף לעלייה נוספת במחירי הדירות באזורי ביקוש.