מאת: איילת רוסק מנכ"לית חברת מכלול המתמחה בליווי ומימון פרויקטים של התחדשות עירונית
תחום ההתחדשות העירונית בישראל הכולל פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ( חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ) מהווה היום נתח משמעותי מהבנייה בישראל. באמצעות התחדשות עירונית ניתן להגדיל את הצע הדירות במרכזי הערים, לחדש בניינים ישנים ודירות ישנות ובכך גם לספק ביטחון לדייריהם כנגד רעידות אדמה וטילים וגם לשפר את איכות חייהם .
עם זאת למרות שמדובר במהלך המיטיב עם הדיירים, הרי שרבים מהם חוששים בשל הבירוקרטיה הכרוכה בקידום הפרויקטים.
ההחלטה של ועד בית לקדם פרויקט של התחדשות דורשת מהדיירים או מהנציגות שלהם, התמודדות עם מספר גורמים ותהליכים שלא תמיד מוכרים להם . יש מקרים בהם מספר יזמים פונים לאותו בניין וכל אחד מהם מציע הצעות שונות ויוצר דיסאינפורמציה שגורמת לדיירים להירתע מההליך כולו.
לכן מומלץ לבעלי הדירות לקחת איש מקצוע מטעמם ( עורך דין, אדריכל, שמאי ) שיבדוק קודם כל מול הרשות המקומית מה ההתכנות לביצוע פרויקט של התחדשות בבניין, מה מדיניות העירייה נכון לאותה תקופה, ומה היקף הזכויות שניתן לקבל במסגרת הפרויקט. מידע זה יקל על ההתקשרות עם היזמים מאוחר יותר שכן גם הדיירים יוכלו לדעת מה הם יכולים לבקש מהיזם וגם יוכלו לסנן הצעות מצד יזמים שמבטיחים הבטחות שאינן מתיישבות עם מדיניות הרשות.
מומלץ כי בעלי הדירות הם שייזמו את הפנייה ליזמים ויקבלו מספר הצעות במסגרת מכרז, וההמלצה היא לא לבחור דווקא את היזם שמבטיח הכי הרבה תמורות לדיירים אלא לבחון גם את הניסיון של היזמים בבניית השלמת ואכלוס פרויקטים דומים.
פרויקט התחדשות עירונית דורש מימון מסוגים שונים וניתן להיעזר בגיוסו באמצעות אחד משני גורמים: מימון בנקאי או מימון חוץ בנקאי. האם יש הבדל ביניהם? מה היתרונות ומה החסרונות? חשוב להבין כי אין הבדל אם המימון מגיע מהבנק או מגורם חוץ בנקאי מבחינת הבטוחות של בעלי הדירות ורוכשי הדירות בפרויקט. במימון בנקאי הערבויות מונפקות על ידי בנק בישראל ובמימון חוץ בנקאי הערבויות מונפקות על ידי חברת ביטוח. יחד עם זאת יש הבדל משמעותי מאוד במשך זמן תהליך אישור המימון והוצאתו לפועל ובגמישות התהליך. בגופים החוץ בנקאיים התהליך יהיה קצר משמעותית ופשוט יותר לעומת המערכת הבנקאית ששם מדובר בתהליך היכול לקחת מספר חודשים. לא פחות חשוב מזה הוא השירות והנגישות של הגורם המממן לבעלי הדירות, בעוד שבבנק אין אינטראקציה עם בעלי הדירות בגוף המימון החוץ בנקאי נציגי החברה יהיו זמינים ונגישים לבעלי הדירות, ככל שאלה יבקשו זאת.
איזה ערבויות צריך לתת לי היזם כדי להגן עלי במהלך התהליך של הבניה בתקופת השכירות ועד איכלוס הדירות? אם אנחנו מדברים על עסקת תמ"א 38/1, שזהו פרויקט של חיזוק המבנים, אז הערבות אותה היזם צריך להנפיק לבעלי הדירות הינה ערבות ביצוע פוחתת להבטחת עבודות החיזוק ותוספת הבניה. במקרה של תמ"א 38-2 ( הריסה ובניה ) יש לדרוש ערבות על פי חוק מכר דירות בשווי של הדירות החדשות בגמר, כמו כן יש לדרוש ערבויות בגין דמי השכירות אותם היזם אמור להעביר לבעלי הדירות במהלך תקופת הבנייה.
חשוב לבדוק שיש מימון לפרויקט ושהפרויקט יתנהל במסגרת ליווי סגור. המשמעות היא שיש עוד גוף מקצועי שבודק גם את כדאיות הפרויקט בתחילת הדרך וגם מלווה את הפרויקט בכל שלבי הבנייה עד להשלמתו ואכלוס הדיירים.
מצד שני, על הדיירים להימנע מדרישות יתר מהיזם שיכולות לעכב את הפרויקט או להפוך אותו ללא כדאי כלכלית. בניגוד לדעה הרווחת, שולי הרווח של היזמים מלכתחילה אינו גבוה והם נוטלים על עצמם הרבה סיכונים ולכן דרישות לעוד ועוד תוספות או דרישות לא הגיוניות לערבויות שרק מעמיסות על היזם ולא מעניקות ביטחון נוסף לדייר יכולות להפוך לרועץ.
עצה נוספת לבעלי הדירות היא לקחת מפקח מטעם הדיירים שתפקידו לבחון את התקדמות הפרויקט בהתאם להסכם עם היזם.
