שמאי דירות בתל אביב, בבואו לבצע הערכת שווי דירה, נדרש לפעול על פי תקנים רבים אשר נקבעו על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.
שמאי דירות בתל אביב אשר לא פועל על פי התקינה או "חוסך" בעבודתו מלהתייחס לתקינה, ברוב המקרים, פועל בניגוד למגמות השמאיות המקובלות.
במאמר זה, נפרט את הוראות התקנים הנבחרים שאותם שמאי דירות בתל אביב נדרש לדעת.
מה צריך לדעת שמאי דירות בתל אביב על תקן מספר 1:
התקן מפרט את הפירוט המינימלי ששמאי דירות נדרש לציין בשומת המקרקעין.
התקן מבדיל בין שלוש סוגי שומות מקרקעין: שומה מלאה, שומה מקיפה, שומה מבוססת הנחה.
לכל שומה, תקן מספר 1 קובע את הפירוט המינימלי הנדרש כפי שמופיע בטבלה הבאה:
תקן מספר 1 קובע ראשי פרקים אשר שמאי דירות בתל אביב נדרש לפרט בשומת המקרקעין, כמו:
זהות המזמין, המועד הקובע לשומה, פרטי הנכס, תיאור הסביבה, תיאור המצב המשפטי, תיאור המצב התכנוני ועוד.
מה צריך לדעת שמאי דירות בתל אביב על תקן מספר 2:
התקן קובע את גישות השומה הראויות לכל סוג נכס מקרקעין. כאמור, לכל נכס מקרקעין תכונות שונות ולפיכך, שיטת / גישת הערכתו תהיה שונה.
נכסים מסחריים ניתן להעריך על ידי גישת היוון ההכנסות. מנגד, דירות מגורים לא ניתן להעריך על ידי גישת ההכנסות היות ותוקף גישה זו הינו נמוך.
משרד או חנות אשר מניבות דמי שכירות של 5,000 בחודש (בהנחה כי כל זכויות הבנייה נוצלו) שוויה יהיה כ – 790,000 ₪ ככלל אצבע.
שמאי דירות בתל אביב צריך לדעת שכלל אצבע זה (בשיעור היוון של 0.076), על פי תקן מספר 2, לא ניתן להפעיל על דירת מגורים בבנייה רוויה ו/או דירת מגורים צמודת קרקע.
להלן טבלת גישות השמאות הנדרשות על פי סוגי הנכסים:
מה צריך לדעת שמאי דירות בתל אביב על תקן מספר 7:
תקן מספר 7 קובע הוראות לעריכת הפרק "המצב המשפטי" של המקרקעין מושא ההערכה.
פרק זה הינו פרק חשוב ביותר בכל שומת מקרקעין. הפרק קובע את סוג הזכויות והיקפן במקרקעין. בפרק "המצב המשפטי" שמאי דירות בתל אביב נדרש לפרט את אופן רישום הנכס ואת סוג הרישום (טאבו, חברה משכנת, טבלת זכויות, רשם הזכויות, רשות מקרקעי ישראל ועוד).
על פי תקן מספר 7, שמאי הדירות נדרש לבצע ניתוח של נסח הטאבו ולציין את הערות האזהרה ו/או רישומים אחרים אשר בכוחם לפגוע בשוויו של הנכס ו/או בסחירותו (התחייבויות לאחרים , זיקות הנאה, עיקולים ועוד).
התקן קובע כי שמאי המקרקעין יבצע ניתוח של תשריט הבית המשותף ויסיק ממנו את השטחים הצמודים לנכס המקרקעין. השטחים הצמודים הם: מרפסות, מחסנים, חניות, משטחים ועוד.
ברוב המקרים, שמאי דירות בתל אביב נדרש לתת ערכי שווי לשטחים הצמודים בשומת המקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי דירות בתל אביב על תקן מספר 8:
תקן מספר 8 מגדיר את התוכן והצורניות של פרק הגורמים והשיקולים בחוות דעתו של שמאי דירות בתל אביב.
פרק זה בדרך כלל צריך להופיע בסופה של שומת המקרקעין שערך שמאי המקרקעין. על פי תקן זה, שמאי המקרקעין נדרש לפרט את השיטה שבה השתמש לפתרון בעיית השומה, הגורמים הכלכליים והמקדמים אשר בהם השתמש בתחשיבי השומה ועוד.
שמאי דירות בתל אביב בפרק זה יכול לפרט את הגורמים הכלכליים הבאים: גימור הדירה, מצוקת חנייה, נוף, קרבה למרכזי מסחר, מקדמים לגודל, לזמן, ליעילות תכנונית ועוד.
לקריאת הכתבה "מה צריך לדעת שמאי דירות בתל אביב"…
משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות הבנייה בתל אביב. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
