מהו ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי?
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית משנת 2005, אשר נועדה ע"מ לסייע לדיירים לחזק את הבניינים הישנים מפני רעידות אדמה, בעזרת מתן תמריצים שונים לדיירים\קבלנים. במסגרת תמ"א 38, ניתן לבצע שני תהליכים מרכזיים בבניין: א. שיפוץ וחיזוק הבניין. ב. הריסת המבנה הקיים ובנייתו של בניין חדש במקומו. שני התהליכים כפופים לאישורי הרשויות המקומיות.
בעוד שרבים מתבלבלים בטעות בין פינוי בינוי לבין הריסת המבנה ובניית אחד חדש במסגרת תמ"א 38, ההבדל העיקרי בין השניים הינו בהיקף הפרויקט: התמ"א נוגעת רק לבניין הספציפי, בעוד שתהליך פינוי בינוי נודע למתחם כולו ולסביבת הבניין. בנוסף, פינוי בינוי הוא הליך המותנה בקיומן של מינימום 24 יחידות דיור לפחות.
השלבים השונים בתהליך פינוי-בינוי
פינוי בינוי הוא אחד התהליכים המומלצים בכל הנוגע להתחדשות עירונית, Win-win situation המועיל לכל הצדדים הנוגעים בדבר: הן לדיירים, הן לקבלנים והן לתושבי האזור. עם זאת, היות ומדובר בהליך מורכב יחסית, הוא גם דורש בהתאם את ביצועם של צעדים שונים בדרך, כפי שנסביר מיד
שלב ראשון: בדיקת התכנות וכדאיות
למרות שמודבר בשלב הראשון, למעשה מדובר כאן בשתי בדיקות שונות: הן מן הצד התכנוני והן מן הצד הכלכלי. כל רשות מקומית מכילה קריטריונים משלה הנוגעים לאפשרות ביצוע תהליך פינוי בינוי באזור ולכן, יש לבדוק את הנושא עם איש מקצוע מהתחום, לרבות מחלקת התכנון בעיר, אדריכל העיר, או מרכז המידע הרלוונטי בעירייה. החלק השני הינו בדיקת כדאיות כלכלית ובהקשר לאפשרויות התכנוניות, בדיקה זו נוגעת למספר הפוטנציאלי של הדירות להוספה, מחיר הדירות החדשות וכד'.
שלב שני: גיבוש הדיירים והסכמתם
למרות שמדובר בשלב השני, זהו שלב מכריע וראשון בחשיבותו לתהליך פינוי בינוי כולו. אמנם, כיום דיירים כבר לא נדרשים לספק הסכמה עקרונית של 100% מהדיירים כדי לצאת לדרך עם הפרויקט וכי מספיקה סכמה של 80% בלבד מהדיירים, אולם העדיפות ללא ספק היא להשיג הסכמה של כל הדיירים, בעיקר משום שללא הסכמה כזו, הסיכוי להגיע להסכם עם קבלן\יזם במהרה איננו גבוה בכלל. יש לזכור, שגם ההסכמה העקרונית לא מבטיחה את הסכמת הדיירים לכל הסכם שיונח על שולחנם מצד הקבלן\יזם, כך שבלעדי ההסכמה הגורפת, הסיכוי להתחיל בפרויקט ללא עיכובים מיותרים רק יורד.
שלב שלישי: בחירת ייצוג משפטי מטעם הדיירים וניהול מו"מ לגבי ההסכם.
כדי לנהל כראוי את המו"מ מול היזם\קבלן, חשוב מאוד לבחור בגורם משפטי מיומן ובעל ניסיון בתחום, ע"מ שייצג את הדיירים וידאג לשמירת האינטרסים שלהם בתהליך. חשוב לשים לב במיוחד לנושא הביטחונות עבור הדיירים בעת גיבוש ההסכם.
שלב רביעי: תכנון והגשת התב"ע לוועדות הנוגעות בדבר
לאחר או במקביל לשלבים המצוינים לעיל, רצוי לגבש תכנית תב"ע ייעודית לפרויקט, ע"י צוות מטעם היזם\קבלן. לאחר תכנון וגיבוש התב"ע, יש להגיש אותה לאישור תחילה לוועדה המקומית ולאחר מכן (במידה ויתקבל אישור) לוועדה המחוזית.
שלב חמישי: התחלת הפרויקט
בשלב זה, הדיירים יעברו למגורים הזמניים (בהתאם לתנאי ההסכם שנחתם) והיזם\קבלן יתחיל להרוס ולבנות מחדש את הבניין (ביחד עם שיפור פני האזור כולו).
