מבלי ללכת לאיבוד בסבך הבירוקרטי: איך משנים תב"ע ומגדילים זכויות בנייה?

אחד המנועים החזקים ביותר להשבחת נכסים בעולם הנדל"ן נמצא בכלל על הנייר- בשלב התכנוני.

מהלך של שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) והגדלת זכויות בנייה מאפשר להשביח את הקרקע עוד לפני שבונים עליה אפילו קיר אחד. יזם שמזהה מגרש נכון ומצליח להוביל בו שינוי תב"ע, עשוי להביא לעלייה דרמטית בשווי הקרקע ולעיתים קרובות אף להכפיל אותו, עוד לפני שהניח את הלבנה הראשונה. גם יזמים בתחילת דרכם יכולים להוביל מהלך מסוג זה תוך ניהול סיכונים קפדני. הליך שינוי תב"ע הוא מסע משפטי ובירוקרטי מורכב, שנמשך בממוצע בין שנתיים לחמש שנים, ומלווה בחבויות מס משמעותיות שחייבים להכיר מראש. כדי לעשות סדר, עו"ד קרין אמסלם העוסקת במקרקעין ריכזה את השלבים המרכזיים, ואת הסיבות בגללן אסור לכם לעבור את המסלול הזה ללא ליווי משפטי צמוד.

הובלת שינוי תב"ע מחייבת עבודת צוות מסונכרנת של "השילוש המקצועי הקדוש": אדריכל שאמון על עריכת התוכנית, שמאי מקרקעין שבודק כדאיות כלכלית ואומד את עליית השווי, ועורך דין מלווה שמנהל את המעטפת המשפטית כולה- החל מהרכישה, דרך מוסדות התכנון ועד לתכנון מס מקדים.

השלבים המרכזיים מהגשת התכנית ועד לאישורה כוללים ביצוע בדיקת היתכנות עמוקה ברמה המשפטית והתכנונית לפני רכישת קרקע, שנעשית מול הוועדה המקומית והטאבו, כדי לוודא שאין עיקולים או מגבלות מפתיעות. בהמשך, בשיתוף פעולה עם האדריכל והשמאי, מגבשים את תוכנית שינוי התב"ע הנקודתית ומגישים אותה לרשויות.
כשהתוכנית מפורסמת לציבור, לבעלי עניין ניתנים 60 ימים להגשת התנגדויות, וכאן תפקידו של עורך הדין הוא מכריע בניסוח תשובות משפטיות מדויקות, שכן חל איסור מוחלט להעלות טענות חדשות בשלבים מאוחרים יותר (כמו בעתירות).
במידה וההתנגדויות נדחו, התוכנית מפורסמת ברשומות ושווי הקרקע מזנק. בשלב זה ניתן לבחור אם להוציא היתר בנייה, או למכור את הקרקע בערכה החדש.

מוקש המס: היטל השבחה

אישור התוכנית והגדלת הזכויות מולידים חוב בהיטל השבחה בגובה 50% מעליית השווי. החוק מאפשר לדחות את התשלום בפועל עד למועד "מימוש הזכויות" (המכירה או הוצאת היתר הבנייה), כאשר בעת מכירה, חובת התשלום על זכויות העבר תחול תמיד על המוכר. לדוגמא, אם בעתיד תיזמו תכנית משביחה נוספת – החבות החדשה תהיה עליכם.
עצתי היא תמיד לשים לב להבדל העצום בין היטל השבחה למס שבח. תכנון מס מקדים ונכון עם עורך הדין מאפשר לנכות את היטל ההשבחה כהוצאה שמפחיתה ישירות את חבות מס השבח, ובכך לחסוך סכומי עתק.

בשורה התחתונה, שינוי תב"ע הוא כלי יזמי מדהים, אך הוא דורש ליווי משפטי צמוד שיוודא שהערך הכלכלי שייצרתם על הנייר אכן יתורגם לרווח ממשי בכיס- בלי הפתעות ובלי חיובי מס מיותרים.