אין ויכוח שמחירי הדיור במדינת ישראל גבוהים ביחס לכל מדד אפשרי. אחת הסיבות העיקריות לכך היא משך הזמן שלוקח בישראל להוציא היתר בנייה
מאת עופר תורג'מן 31.10.19
ענף הבנייה בישראל נמצא בתקופה של חוסר ודאות: לפי כל הפרסומים, תוכנית "מחיר למשתכן" צפויה להיגנז בארכיון כאשר תקום ממשלה קבועה וטרם נקבעה תכנית חדשה. כמו כן, תוכניות התמ"א 38 ופינוי בינוי אף הן עומדות להסתיים, וטרם ידוע מה הכיוון לתוכניות ממשלתיות חדשות, אם בכלל. סיומה של התוכנית תשפיע דרמטית על שוק הדיור, שהרי מספר התחלות הבניה נמצא בירידה מזה שנתיים רצופות והדרישה לדיור עולה באופן קבוע.
שוחחנו עם ישראל נבו, מנכ"ל ומייסד חברת לוקי בנייה, הקיימת כבר כ-40 שנה בענף הבנייה. לא הרבה אנשים בישראל מכירים את הענף כמוהו.
ישראל, איפה אתה סבור נמצאת הבעיה של ענף הבניה בישראל?
ישראל נבו, מנכ"ל לוקי בנייה: "יש נתון אחד שלדעתי הוא אחד המחוללים העיקריים של הבעיה. משך הזמן של קבלת היתר בנייה בארץ חורג מכל סטנדרט עולמי, בעיקר בהשוואה למדינות העולם הראשון. בישראל, עוברות לכל הפחות שלוש שנים מיום תחילת הכנה והגשת הבקשה, ועד שאתה מקבל בפועל מסמך של היתר בנייה, וזאת לגבי בקשות להיתר ללא בקשות חריגות. ברוב המקרים, הזמן הממוצע לקבלת היתר הוא 5-7 שנים, ולא אחת קורה שגם לוקח יותר מעשר שנים להוציא היתר בנייה. במדינת ישראל יש ריבוי של ועדות רישוי בניה, אשר מחולקות לוועדות מקומיות ומחוזיות, ואין אחידות באופן ודרישות הבקשות להיתר.
בערים הכי מרכזיות בעולם, שיש בהן צפיפות גדולה מאד ומקימים בהם בין השאר מגה פרויקטים ובניינים גבוהים מאוד כגון ניו יורק, לונדון, פריז, מלבורן, הונג קונג, טורונטו, הבירות הכלכליות של העולם, בכולן ניתן לקבל אישור בנייה תוך חודשים ספורים. למה בתל אביב שלנו ובשאר המדינה זה צריך לקחת שלוש עד שבע שנים?".
"משך הזמן להוצאת היתר הוא הגבוה בעולם בפער ניכר". ישראל נבו. צילום: יח"צ
איך הגענו למצב הזה של משבר מחירי הדיור?
מנכ"ל לוקי בנייה: "בסוף שנות ה-90 ותחילת שנות 2000, נכנסה המדינה לתקופה של קשיים כלכליים, שכתוצאה מכך החלה האטה כללית במשק. עם זאת, באותה תקופה הייתה עדיין נהוגה השיטה של סבסוד הנצרך (הדייר) על פי נקודות זיכוי מועדפות, וכן סבסוד המצרך (הדירה) באזורים מועדפים בארץ. בשנת 2002, הוחלט על הפסקת השיטה, והשוק נכנס לקיפאון מוחלט, כאשר הסיסמה השלטונית הייתה "לתת לכוחות השוק לפעול". בכל אותה תקופה, גם קצב הוצאת היתרים הלך והתארך, אולם אף גורם לא מצא לנכון לטפל בבעיה. החל מ-2006 ובעיקר משנת 2008, אחרי תקופת קיפאון בשוק הדירות בבניה, החלו הדרישות לדיור לצוף, ומחירי הדירות שהיו מוקפאים כ-10 שנים, החלו לטפס במהירות כלפי מעלה. ההתערבות הממשלתית הגיעה מאוחר מדי בתכנית לא מסודרת הידועה כ"מחיר למשתכן", מתוך מטרה לצנן את כוחות השוק כביכול".
מוותיקי הקבלנים בישראל
ישראל נבו הוא המנכ"ל והמייסד של חברת לוקי בנייה. נבו היה בצעירותו קצין צוללת בחיל הים ומפקד ספינה. לאחר שהשתחרר מן הצבא, עבד בעבודות בניין ובמקביל למד להיות הנדסאי בניין בטכניון. ב-1980 הקים את חברת לוקי בנייה, והחברה החלה לבצע וכן ליזום פרויקטים של בנייה בכל הארץ של מגורים, מתחמי תעשייה, מבני ציבור ובתי מלון.
לוקי בנייה בנתה פרויקטים רבים מספור ואלפי יחידות דיור, כאשר הידועים מבין הפרויקטים של החברה הם בית משפט השלום בעכו, לוקי טאוורס במודיעין, מרחבי לוקי בכפר סבא ופרויקטים למגורים בראש העין הכוללים פינוי-בינוי וכן מתחם תעסוקה בראש העין. ישראל נבו עצמו פעיל גם ציבורית בענף הבנייה, ומילא בהתנדבות מספר תפקידי מפתח בהתאחדות הקבלנים בישראל, לרבות חברות בנשיאות התאחדות הקבלנים.
"הזמן לקבלת היתר הוא הכי ארוך בעולם המערבי" (ישראל נבו, לוקי בנייה). צילום:canva
מה הנזק שנגרם מן העיכובים בקבלת היתרים?
ישראל נבו, מנכ"ל לוקי בנייה: "הנזקים העיקריים קשורים בחוסר הוודאות של הקבלנים או היזמים. כל האיזון הכספי של קבלן/יזם, תלוי בכך שלא יעבור פרק זמן ארוך מדי מן היום שבו בוצעה ההשקעה הכספית ברכישת קרקע, ליום שבו הוא יכול לסיים ולהוציא אותה חזרה. הקבלנים/יזמים פעמים רבות צריכים לשלם תשלומים חריגים על הלוואות, ועיכוב משמעותי בפרויקט יוצר חוסר ודאות בנוגע לרמה הכלכלית של היזם. ההשפעה של כך היא גדולה מאד. כבר בשלב של קבלת ההלוואות, הבנקים והמממנים אינם מוכנים לממן קרקע לתקופה כל כך ארוכה, מה שיוצר חוסר במימון תקציבי לענף.
כמו כן, היות ויזם/קבלן של פרויקט אינו יכול לדעת מראש מהו הזמן שיידרש להעמיד מקורות כספיים, ומהן העלויות הסופיות, בסופו של דבר הוא סופג עלויות כספיות מכבידות מיותרות ויכול לבצע פחות פרויקטים. אם היזם/קבלן יכול לבצע פחות פרויקטים, ייבנו פחות דירות היות והקבלנים ירצו להפחית סיכונים להפסדים, והרי לך מחסור בדיור בר השגה. בנוסף, לקבלן יש ציוד, עובדים, צריך לבצע הכשרות לעובדים וכדומה. קבלן לא יכול להשאיר צוות מוכן לבנייה בכוננות במשך עשר שנים מן הסתם. הצוות צריך כל הזמן לעבוד. חוסר הוודאות מקשה על העניין".
ומה גורם להמשך עליית מחירי הדיור?
מנכ"ל לוקי בנייה: "מכיוון שעובר המון זמן בין הגשת הבקשה ועד לקבלת ההיתר, כאמור גם עשור שלם, יזם הפרויקט והמתכננים אינם יכולים לצפות את צרכי המשתמש הסופי, כלומר הלקוח שייקנה את הדירה בסופו של דבר. כתוצאה מכך, לא פעם התכנון שבהיתר לא עונה על צרכי המשתמש באותה תקופה ונדרשים שינוים בתוכניות, מה שגורר עוד עיכובים וכן הלאה. בינתיים האוכלוסייה גודלת, וגם קצב הגדילה של האוכלוסייה עולה, והפער בין הדרישה לבין מלאי הדיור מתרחב. קצב הבנייה לא מדביק את הדרישה לדיור הקיימת בשל גידול האוכלוסין, והמחסור בפתרונות דיור גורם לעליית מחירים. בסופו של דבר, כל העלויות הנוספות הללו מייקרות באופן ניכר את המוצר הסופי, ומחירי הדירות עולים כתוצאה מכך.
"היבט נוסף של העיכובים בהוצאת היתר", אומר מנכ"ל לוקי בנייה "הינו שרשויות מקומיות לא גובות אגרות והיטלים בקצב מספק בזמן אישורי פרויקטים, ולא יכולות לפתח את העיר כנדרש. ההיטלים הללו בעצם נגבים לצורך פיתוח התשתיות של הפרויקטים, כמו ביוב, חשמל וכדומה, אולם אם העירייה אינה גובה אותם בצורה יעילה עקב אי הוצאת היתרים בזמן, פיתוח התשתיות העירוניות נתקע ולרשויות יש גרעון תקציבי שוטף. גם ברמת המדינה אנו עדים לכך: המדינה מפסידה גביית מיסים בגלל העיכובים של הפרויקטים, שהרי היא לא יכולה לגבות מיסים מסוימים עד שהפרויקט מתחיל ונמכר. משום שהיא מפסידה את ההכנסות הללו, היא מכבידה על הקבלנים/יזמים במיסים נוספים כדי לכסות את הגירעון, מה שכמובן מוסיף לאי הוודאות של הקבלנים/יזמים ומעלה את המחיר של המוצר הסופי, היינו הדירה.
בסופו של דבר הרוכשים הסופיים הם אלו שסובלים באופן הכי משמעותי בתהליך, מאחר והם חיים בחוסר ודאות לגבי כדאיות הרכישה, נפגעים ממשך הזמן הארוך של קבלת הדירה, ומשלמים את כל ההוצאות המיותרות אשר מושתות בסוף על הדירות.
"למרות הקשיים", אומר נבו, "הצלחנו בלוקי בנייה לבנות אלפי יחידות דיור בישראל, ורכשנו מוניטין כאחת מחברות הבנייה האמינות והאיכותיות בישראל. לוקי בנייה בנתה שכונות ומגדלים בכל רחבי הארץ, ואנחנו ממשיכים גם היום להוביל באמינות ושירותיות".
