מתחדשים? כל מה שצריך לדעת לפני תהליך התחדשות עירונית

רואים ברזלים חלודים בשלד הבניין? הביוב לא מפסיק לעלות על גדותיו? זה הזמן לשקול להצטרף לתהליך התחדשות עירונית. איך עושים זאת נכון ומה המצב בערים השונות? בכתבה שלפניכם

שיר גרניט

התחדשות עירונית היא שם כולל למספר תהליכים: פינוי בינוי, תמ"א 38 ותמ"א 38/2.

בתמ"א 38 הבניין עובר חיזוק בלבד. בשני האחרים, הבניינים המשתתפים בפרויקט יהרסו ובמקומם יבנו בניינים חדשים.

הדיירים יעברו לדירות שכורות על חשבון היזם, עד שיקבלו את הדירות החדשות לידיהם.

פרויקט התחדשות עירונית מקדם שתי מטרות: שיפור איכות חיי הדיירים והסביבה, ותוספת דירות להיצע הקיים באזור.

מי מעורב בפרויקט התחדשות עירונית?

על מנת שפרויקט התחדשות עירונית יצא לפועל יש צורך בקבלת אור ירוק משלושה גורמים עיקריים: הדיירים, היזם והמועצה העירונית.

תהליך תמ"א על שני מסלוליו הוא תהליך אשר מקדמים בעלי דירות בבניין או יזמים.

תהליך פינוי בינוי יכול גם הוא להיות תהליך המקודם על ידי הדיירים במסלול מיסוי או תהליך אשר מקודם על ידי המדינה במסלול רשויות. בשני המקרים, יש צורך להגיע לשיתוף פעולה עם הדיירים לפני שהפרויקט יצא לדרך.

שלבים בפרויקט התחדשות עירונית

 ישנם מספר שלבים בדרך לאישור תהליך התחדשות עירונית: 

1. בחירת נציגות דיירים, מינוי עו"ד המייצג את הדיירים.
2. בחירת יזם ובדיקת היתכנות אדריכלית וכלכלית.
3. הכנת תוכנית ראשונית בהתאם להנחיות הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
4. התמודדות עם הליכי ערר והתנגדויות מנהלתיות.
5. הכנת תוכניות מפורטות.
6. בפינוי בינוי – אישור התוכנית בוועדה המחוזית.
7. ניהול מו"מ וחתימה על חוזה מול הדיירים.
8. הוצאת היתר בנייה .
9. ביצוע הפרויקט ובסיומו – קבלת הדירות החדשות.

טיפים להתנהלות נכונה בפרויקט התחדשות עירונית בישראל

• בחרו עו"ד בעל ניסיון בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל עוד לפני בחירת היזם. שכרו של עו"ד ישולם רטרואקטיבית על ידי היזם שיבחר.
• כאשר ניגשים להשוות חברות עבור התחדשות עירונית – בדקו כמה ניסיון יש לחברה בפרויקטים דומים, וחוזק איתנות פיננסית. רצוי להעדיף חברה יזמית-קבלנית על פני חברה יזמית בלבד אשר לאחר מכן תשכור קבלן משנה.
• זכרו כי בסופו של דבר תרוויחו – דרישות לא סבירות לתמורה יעכבו את ביצוע הפרויקט ויעלו התנגדויות מצד דיירים אחרים.
• קבעו בחוזה מפתח שוויוני לקבלת התמורה. הקפידו כי כל תמורה שמקבל דייר אחד תיושם גם עבור יתר הדיירים.
• צרו שקיפות ועדכנו את הדיירים באופן שוטף בסטטוס הפרויקט.
• קחו נשימה ארוכה – תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך שנמשך מספר שנים, לעתים אף 10 ויותר. 

הערים המובילות בהתחדשות עירונית השנה

תל אביב ואזור המרכז הובילו בהתחלות בנייה חדשה והנפקת היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית בשנת 2021.

ערים נוספות המויבלות במספר התחלות הבנייה הן: אשקלון, ירושלים, ראשון לציון, בת ים, גן יבנה, חדרה, קריית מלאכי, קריית ביאליק, עפולה ונהריה.

חיפה מובילה במספר יחידות הדיור בתוכניות אב ומתאר שכונתיות להתחדשות עירונית.

כיום חיפה מדורגת במקום השני אחרי ירושלים בכמות יחידות הדיור בתוכניות החדשות, ושנייה אחרי תל אביב בהנפקת היתרי בנייה לתוכניות תמ"א 38.

פרויקטים בולטים בהתחדשות עירונית

• פרויקט פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי בשכונת הקטמונים, ירושלים:

  1,050  דירות חדשות ב-5 מגדלי מגורים בני 35 קומות במקום חמישה מבני מגורים, בהם 376 יחידות דיור.

  בנוסף לדירות, ישודרג המרחב הציבורי ויוקם פארק בן עשרות דונמים בסמוך.

• פרויקט THE 5 בשכונת רמת יוסף, בת ים:

  560  יחידות דיור ב־5 מגדלים בני כ־27 קומות במקום 104 דירות ישנות ב־6 בנייני רכבת דו-קומתיים.

• פרויקט עלמא בקרית אונו:

  755  דירות מגורים חדשות ב־10 בניינים בני 12 עד 20 קומות ובנוסף כ־5,000 מ"ר שטחי מסחר ומשרדים ו־1,500 מ"ר שטחי ציבור, במקום 232 דירות ב־11 בניינים בני 4 קומות.

• פינוי בינוי בכניסה המזרחית ללוד:

  742  יחידות דיור ב־6 מגדלים בני 22 – 27 קומות בעירוב שימושים הכולל מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. לצד המגדלים יוקם גם פארק.

• פרויקט MOMENT בשכונת רמת הנשיא בבת ים:

  714  דירות ב־4 מגדלי מגורים בני 34  – 35 קומות במקום 144 דירות ב־4 בניינים בני 4 קומות.

• פרויקט דמרי Harmony בשכונה ד' באשדוד:

  684 יחידות דיור ב- 8 מבנים: 4 מגדלי מגורים בני 33 קומות ו־4 בניינים בני 6 קומות במקום 152 דירות ב- 6 בניינים בני 4 קומות.

התחדשות עירונית בישראל צוברת תאוצה ומתחילה לתת מענה למצוקת הדיוק הגוברת ופתרון לבניינים מוזנחים ישנים ומתפוררים הזקוקים לחידוש ורענון.