בוחרים שמאי מקרקעין בתל אביב?
שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לשליטה מוחלטת בתכניות העירוניות בתל אביב המקנות זכויות בנייה.
אחת התכניות החשובות ביותר בתל אביב הינה תכנית תא/5000.
התכנית מגדירה וקובעת את זכויות הבנייה בכל חלקה, את מספר הקומות ועוד.
שמאי מקרקעין בתל אביב אשר בקיא בהוראות תכנית 5000 ידע לבצע ניתוח מעמיק של זכויות הבנייה המגיעות לך, מגבלות קווי בניין ועוד.
מה מטרות התכנית ששמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לדעת?
תכנית תא/5000:
תכנית תא/5000 מיום 22.12.2016 הינה תכנית מתאר כללית לתל אביב אשר מתווה את מדיניות התכנון לעיר.
התכנית מגדירה את אופי התפתחות העיר ומקנה זכויות בנייה והוראות.
התכנית מחלקת את תל אביב לאזורים הבאים: בניה נמוכה, בניה עירונית נמוכה, בניה עירונית, בניה רבת קומות, אזור תעסוקה ועוד.
שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש להבין את מטרות העל של התכנית ולגזור ממנה את זכויות הבנייה החדשות.
בין מטרות העל של התכנית, ציפוף והגדלת היקפי בניה, העדפה לתחבורה ציבורית, עירוב שימושי קרקע, שירותי ציבור, יצירת פתרונות דיור ועוד.
התכנית עתידה להוסיף כ – 10,100,000 מ"ר שטחי בנייה למגורים וכ – 5,178,000 מ"ר שטחי בניה לתעסוקה.
לדוגמה, הוראות הבינוי באזור המוגדר "אזור מגורים בבניה עירונית" נקבעו הוראות הבנייה הבאות:
שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש להכיר את שטחי הבניה המרביים אשר מקנה התכנית לכל אזור תכנון.
שטחי הבניה המרביים:
במגרש הקטן מ – 500 מ"ר : יותר רח"ק של 2.5.
במגרש בגודל של בין 1,500 – 500 מ"ר : יותר רח"ק של 3.
במגרש העולה על 1,500 : יותר רח"ק של 4.
רח"ק: רצפה חלקי קרקע. במגרש של 500 מ"ר תותר בנייה של 1,250 מ"ר.
כאמור, התכנית מקנה זכויות בנייה נוספות. אבל יחד עם זכויות הבנייה מגיע גם מס היטל ההשבחה שמושלם במכירת הדירה או בבקשה לניצול זכויות הבנייה.
שמאי מקרקעין בתל אביב אשר נדרש להעריך את שווי הזכויות של בעל הנכס נדרש לשליטה יסודית ומעמיקה בביצוע אומדני היטל השבחה.
להלן נספח עיצוב עירוני לעניין גובה הבנייה בקומות מתוך מסמכי התכנית:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על ההבדל בין שווי זכויות לבין שווי שוק:
שווי שוק: מחירו של הנכס בשוק החופשי – כמה מוכן לשלם הקונה.
שווי זכויות: שווי זכויותיו של בעל הנכס לאחר תשלומי מיסוי מקרקעין. לדוגמה, בית פרטי ששווה 4,000,000 בשוק, לאחר תשלומי היטל השבחה של 300,000 ₪ ומס שבח של 100,000 ₪ ישאיר לבעליו סך של 3,600,000 ₪ בנטו.
לצורך אמדן מדויק של שווי הזכויות שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש להכיר את כל הוראות התכנית תא/500 על מנת לאמוד את היטל ההשבחה הנגזר מכמות זכויות הבנייה שמקנה התכנית.
מתי שמאי מקרקעין צריך לבצע אמדן שווי זכויות ולא שווי שוק:
קיימים מקרים רבים בהם שמאי דירות נדרש לבצע תחשיב שווי זכויות. המקרים הנפוצים הינם חלוקת נכסים.
שמאי מקרקעין המתמחה בפירוק שיתוף במסגרת ירושה או גירושין, בדרך כלל, יידרש לבצע אומדן זכויות.
לדוגמה: שני אחים ירשו 2 דירות. כל דירה שוויה 2,000,000 ₪. לכאורה נראה כי כל אח ייקח דירה ולא יידרשו כל תשלומי איזון.
חשיבה זו אינה תמיד נכונה. לכל דירה יש את חובת מס השבח הספציפית. גובה מס השבח משתנה מדירה לדירה ונגזר ממשך החזקתה, מהשקעות שבוצעו בדירה (סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין) ומחיר רכישתה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על חישוב מס שבח ליניארי:
החישוב הליניארי הינו חישוב פשוט ביותר לביצוע. הרעיון שמאחורי החישוב הליניארי הוא שעד שנת 2014 כל השבח פטור ונספר רק השבח מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה בשיעור של 25%.
החישוב הליניארי מחושב בצורה הבאה:
- משך החזקת הדירה עד ליום המכירה.
- משך החזקת הדירה מיום 1.1.2014
- השבח על הדירה.
למשל, אדם אשר רכש דירה ב – 500,000 ₪ (ממודד) החזיק בדירה 30 שנים ומכר את דירתו בשנת 2021 תמורת 2,000,000 ₪ ישלם את מס השבח הבא:
משך החזקת הדירה בשנים : 30.
מספר השנים מיום 1.1.2014 על ליום המכירה : 7.
השבח הממודד : 1,500,000 ₪ (500,000 – 2,000,000).
מבצעים חישוב פשוט: מחלקים 7/30 כופלים ב – 1,500,000 וכופלים ב – 25% (שיעור המס) ומקבלים מס שבח לתשלום בסך של 87,500 ₪.
למאמר המלא: שמאי מקרקעין בתל אביב.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
